São tantas as observações a serem feitas que é difícil decidir por onde começar. Então, vamos por partes.
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As notícias sobre a tal parceria na obra do aterro convergem para algumas informações que são dadas como corretas, como estas, por exemplo. E é sobre elas que se desenvolve o raciocínio que segue.
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Antecipamos aqui: era óbvio que iriam buscar socorro em dinheiro público, para se safarem do atoleiro no qual se meteram. Aos poucos os fatos revelados vão nos dando razão. Vejam a notícia do link a seguir: "Reforma do Beira-Rio pode ser financiada com dinheiro público".
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Conforme dados do primeiro link, a reforma do aterro custará R$ 330 milhões. Os morangos irão pagar à Andrade Gutierrez R$ 36 milhões (cálculo conservador, há quem diga que é mais). A construtora só arcará com 20% da obra, ou seja R$ 66 milhões. Descontados os R$ 36 milhões que irá receber pela "parceria", seu desembolso será de R$ 30 milhões. Vejam que colocará menos de 10% do investimento para obter direitos de 20 anos sobre o estádio. Realmente, como disse Luigi, o negócio é bom, mas não para quem ele aponta.
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Mas é na outra parte do investimento que estão as maiores aberrações da coisa.
Parece claro que a AG encontrou o seu ponto de equilíbrio no negócio: R$ 30 milhões. Para os R$ 264 milhões restantes não encontrou interessados privados, por uma razão cristalina: o negócio não tem atratividade. A solução? Buscar dinheiro das Fundações CEEE e Corsan. E, o pior: suspeita-se que com garantia do Banrisul. Suspeita-se porque uma "cláusula de confidencialidade" não permite que se saibam detalhes importantes da transação.
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Quando se analisam investimentos, costuma-se utilizar como parâmetro uma taxa com risco teórico igual a zero. Normalmente, o parâmetro são os títulos de governos. No caso brasileiro, esses títulos remuneram atualmente à taxa de 11% ao ano. Então, para se aplicar em algo diferente do investimento que não possui risco, exige-se ganhar mais do que este investimento paga. O raciocínio do investidor é simples: por que vou correr mais risco para ganhar menos ou a mesma coisa? Assim, é ilógico alguém aplicar num investimento (como, por exemplo, nesta parceria da AG-róseos), para auferir remuneração igual ou menor do que 11% a.a.
Para fins deste raciocínio, usaremos um spread adicional mínimo para remunerar o risco maior assumido (vejam que estamos sendo bastante conservadores na análise). Vamos considerar que as fundações aceitem obter 12% a.a.
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O investimento em imóveis é negócio corriqueiro na vida de entidades de previdência, sendo até mesmo obrigatória para elas a manutenção de parte do patrimônio em bens imobiliários. Este negócio, porém, tem nuances, não podendo ser considerado uma aplicação imobiliária no conceito que a lei define. Vejamos: as fundações não estarão adquirindo o imóvel, apenas um direito de exploração por 20 anos. Ao final do período, o valor aplicado vira pó, pois a posse e o direito de exploração serão transferidos de forma integral e definitiva para os róseos (se eles ainda existirem). Ou seja, durante os 20 anos de exploração o investimento deverá retornar uma taxa de remuneração atrativa, mais o capital aplicado, sob pena de haver lesão ao patrimônio das entidades e, em última análise, àqueles que têm direitos a pensões pagas por eles (funcionários e pensionistas da CEEE e Corsan).
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Registramos que os cálculos que apresentaremos são feitos com fluxos financeiros contínuos e consideram os aportes em um único desembolso. Isso por certo não corresponderá exatamente ao que vai acontecer na vida útil do projeto, mas permite uma avaliação em base bastante boa, com a vantagem de facilitar o entendimento matemático do negócio. Em resumo: estaremos apresentando uma aproximação bastante realista do retorno do investimento.
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Se as fundações vão aplicar os recursos que faltam, estamos falando de R$ 264 milhões. A anuidade que retorna o valor deste desembolso, com uma taxa de remuneração de 12% ao ano, deve ser de aproximadamente R$ 35,3 milhões. Em outras palavras: as Fundações CEEE e Corsan deverão receber, conjuntamente, uma remuneração da ordem de R$ 35,3 milhões a cada ano, durante 20 anos, para recuperarem o investimento feito, com um ganho adicional de 1% a.a. sobre um investimento sem risco.
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Será que o negócio oferece conforto suficiente para garantir esta remuneração? Com a palavra, os Conselhos Fiscais das Fundações CEEE e Corsan.
