Brio/Lava Jato: pergunta oportuna; resposta errada

Em 21 de janeiro de 2014, publicamos o post "Mentira: braços longos e pernas curtas", no qual dissecamos diversas questões relativas ao negócio da reforma do estádio gaúcho da Copa 2014. Alguns formadores de opinião, seja por desconhecimento, seja por dificuldade de entender algumas coisas, seja por cegueira de paixão, analisam o modelo do negócio lá feito em total dissonância com a realidade retratada nos documentos públicos disponíveis. Com a prisão do presidente do BTG Pactual, uma vez mais o assunto veio à pauta, com os mesmos vícios de análise e a mesma miopia. Um exemplo é a reportagem de Rodrigo Capelo da Revista Época (ver a matéria aqui).

No texto, uma pergunta e uma resposta: Qual o risco que as prisões oferecem ao clube e ao estádio? A princípio, mínimo. Os documentos gritam o contrário (há muitos no post "Mentira; braços longos e pernas curtas").

Para responder à pergunta corretamente, deve-se desenhar o contexto jurídico do negócio. Para tanto, cabe definir dois termos chaves para a compreensão do contrato: direito real de superfície e alienação fiduciária.

Sobre o Direito de Superfície

O direito de superfície é o direito que uma pessoa física ou jurídica adquire sobre coisa alheia e tem por principal característica o poder explorar economicamente o bem objeto da transação. Tem como efeito destacar a propriedade do solo da propriedade da superfície. Tudo o que for existente e construído na superfície durante a vigência do DRS, pertence ao proprietário superficiário.
O direito de superfície não se confunde com o arrendamento. Aquele é uma relação de direito real, enquanto o arrendamento é uma relação de direito obrigacional. O arrendatário não é dono da coisa arrendada, enquanto o superficiário é dono da propriedade superficiária.

Sobre Alienação Fiduciária

Também chamada de alienação em garantia, Alienação Fiduciária é a transmissão da propriedade de um bem ao credor para garantia do cumprimento de uma obrigação do devedor. Essa modalidade de garantia em negócios envolvendo bens móveis, foi criada pela Lei n° 9514/97. [...] Para o credor, esse tipo de garantia trouxe a novidade de, caso o devedor não liquide sua obrigação no vencimento, poderá requerer a ação de busca e apreensão do bem alienado e, após apossar-se do mesmo, vendê-lo a terceiros, aplicando o valor de venda no pagamento de seu crédito.[...] Essa forma de garantia desobriga o credor de ter que acionar o devedor e somente depois ir à busca do bem objeto da garantia, facilitando e apressando o retorno de seu investimento.

Isso dito, vamos nominar quem são os sujeitos destacados acima, no caso do negócio e do financiamento para construção do estádio da Copa. Para tanto, vamos nos valer da matrícula 6.258, do Serviço de Registro de Imóveis da 5ª Zona da Capital:







Objetos da transação: estádio Beira-Rio e edifício garagem
Proprietário superficiário: SPE Holding Beira-Rio S/A (a Brio)
Devedor: SPE Holding Beira-Rio S/A (a Brio)
Credores: BNDES, Banrisul e Banco do Brasil

O documento só deixa dúvida para quem quer tê-la: o Sport Club Internacional cedeu à Brio o direito real de superfície da totalidade do estádio e da totalidade do edifício garagem, por 20 anos. Não há que se levantar a questão da exploração comercial pela Brio das suítes, cadeiras vips, lojas etc, para distinguir dos direitos do clube sobre cadeiras do primeiro anel etc. Este é um acordo comercial, algo diverso da propriedade da totalidade do imóvel do estádio e do edifício garagem, que é, inequivocamente, da Brio. Lembrem da definição acima: "... o superficiário é dono da propriedade superficiária".

Na segunda perna do negócio, como garantia do financiamento feito junto aos bancos (credores), a Brio cedeu a estes, em alienação fiduciária, os imóveis em questão, quais sejam: o estádio e o edifício garagem. Como vimos, alienação fiduciária pressupõe transmissão de propriedade. Como sabemos, ninguém pode ceder aquilo que não lhe pertence. Logo, a Brio (cujos donos são a AG e o Banco Pactual, veja link) repassou de si, proprietária, a propriedade da totalidade dos imóveis do estádio e do edifício aos bancos, conforme pode-se constatar na matrícula acima. Desejando verificar os sujeitos e as garantias do empréstimo no portal da Copa, clique aqui. A imagem abaixo foi retirada desse link.


À luz do documento mostrado e das suas implicações jurídicas, a única resposta plausível para a oportuna pergunta contida no título da matéria da Época ("O que Internacional e Beira-Rio têm a ver com a prisão de Esteves, do BTG, na Lava Jato") é TUDO. Não sendo pago o financiamento, a garantia pode ser executada, passando todo o estádio e o edifício garagem (bem como todas as rendas geradas pela exploração) para o controle dos bancos credores, para pagamento do empréstimo.

Tudo o que se disser contrariamente a isso é por tolo desconhecimento ou por dever cívico de acreditar no que a direção do antigo proprietário do Beira-Rio (Sport Club Internacional) manda que se acredite. Se nada mudar, em março de 2032 essas pessoas terão, finalmente razão ao afirmar que o SCI é o dono do Beira-rio.