O que não é dito nesta nova onda de versões fantasiosas é:
1) não é só o BNDES o banco envolvido. Banco do Brasil e Banrisul também são credores, em pé de igualdade com o BNDES (33,33% cada um). Os bancos assumirem a superfície (não apenas o BNDES, como admitido pelo dirigente), poderá significar a exclusão da Brio da parceria, estabelecendo-se uma nova relação bancos credores/SCI, na qual todas as regras previstas nos contratos assinados (inclusive de acesso dos sócios) poderão perder a validade. Os bancos se tornariam donos de toda a superfície do complexo pelos 19 anos restantes, ditando as regras necessárias para que o financiamento seja quitado.
2) quem lê a matéria singela sobre o "pagamento do financiamento pelo Banco Pactual" imagina que isso exime a Brio de ressarcir o Pactual. Alguém com acesso ao Beira-rio, por favor, explique aos dirigentes de lá que existe nas relações contratuais uma figura chamada Direito de Regresso. Achar que o Pactual vai pagar a conta e perdoar a dívida é um raciocínio que não necessita sequer ser rebatido por absurdo.
Postos estes esclarecimentos iniciais, reproduzimos abaixo o texto do post de janeiro do ano passado, como uma contribuição esclarecedora sobre a verdadeira natureza do negócio SCI/AG.
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MENTIRA: BRAÇOS LONGOS E PERNAS CURTAS
Nada como o tempo e o seu efeito de clareamento sobre as coisas. Passaram-se os meses e, finalmente, poderemos saber um pouco mais sobre o misterioso negócio celebrado entre o SCI e a empreiteira Andrade Gutierrez. Fizemos esta pesquisa por dois motivos: 1) porque a imprensa esportiva gaúcha não tem "interesse" em fazer; 2) porque o pessoal do SCI está muito excitado, falando para os vizinhos que o "novo" estádio é deles, que eles sim são ricos e patati patatá. É preciso restabelecer algumas verdades.
Mas, vamos com calma, porque há muitas informações interessantes para compartilhar.
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Capítulo 1: Os braços longos
Durante os últimos meses, foi feito um árduo trabalho para falsear a verdade no que diz respeito aos termos do "negócio Beira-Rio". Na carona, críticas cerradas e sistemáticas à Arena do Grêmio. Isso disseminou-se em manifestações de profissionais de boa fé ou engajados, como pode-se ver abaixo.
No site oficial do clube, a verdade é mostrada pela metade.
Em manifestações públicas de dirigentes, o discurso ensaiado e a mentira repetida a la Goebbels. Exemplos podem ser lidos aqui e aqui.
Esta é uma amostra pequena diante da enxurrada que lemos e ouvimos mês após mês. Nos jornais, nas rádios e tevês e nas mídias, não houve dia em que o SCI não foi exaltado e o Grêmio diminuído em função dos negócios dos estádios.
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Capítulo 2: As pernas curtas
O trabalho de investigação que é publicado abaixo, apoiado em documentos irrefutáveis, tem o intuito de trazer a público fatos reais que têm sido escamoteados, ocultados, falseados, por uma ação de comunicação orquestrada e avassaladora. Os documentos mostrados não podem ser desmentidos. O que o leitor vai ler é a verdade oficial, porque provada com documentos que têm fé pública. O rei está nu e cru.
Quem é quem nesse negócio
1. O SCI: conhecido por demais pela arrogância e pela pretensão de ser melhor em tudo. Dispensa maiores apresentações, pois já existe há 7 anos. Nos documentos, é citado como "Proprietário".
2. A Andrade Gutierrez, ou AG: uma conhecida empreiteira de obras que teria aceito, segundo a imprensa, um péssimo contrato, curvando-se à habilidade negocial do presidente Luigi. É de fato e principalmente de direito, como será demonstrado abaixo, quem vai dar as cartas no Beira-Rio pelos próximos 20 anos, por meio da sua controlada
3. A Brio, a "Superficiária": é a subsidiária criada pela AG para administrar o estádio. Mais que isso, hoje e pelos próximos 20 anos, é sua proprietária, como também será comprovado abaixo.
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Conhecendo a "Superficiária-camaleão"
A "Superficiária" do Beira-rio (versão Fifa da Arena Porto Alegrense) é uma espécie mutante e movediça. Nasceu em Belo Horizonte, onde tem os amigos mais íntimos. É de lá o endereço que faz constar em contratos. Mas também pode ser apresentada como moradora do Shopping Praia de Belas ou do bairro Independência, em Porto Alegre. Na verdade, é uma empresa com DNA de camaleão: nasceu em fevereiro de 2010 como SMGA Participações S/A. Em setembro do mesmo ano, travestiu-se de Pumari Participações S/A. Finalmente, para atender um negócio de ocasião, em março de 2012, trocou o nome para SPE Holding Beira-Rio S/A (Brio, para os íntimos). É com esta alcunha que vai fazer a exploração comercial do "novo" Beira Rio. Mais informações sobre a empresa podem ser obtidas no link das demonstrações financeiras daqui.
Mas, de quem é a SPE Holding Beira-Rio? A SPE Holding Beira-Rio é 100% da AG, a Empreiteira. Vejam informações sobre a propriedade da empresa na imagem abaixo, retirada do link acima.
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Sobre o Direito de Superfície
Para entender os negócios realizados, é preciso discorrer, ainda que rapidamente e sem a profundidade que nos isentaria da crítica dos advogados, sobre o conceito de "Direito real de superfície" (DRS).
O direito de superfície é o direito que uma pessoa física ou jurídica adquire sobre coisa alheia e tem por principal característica o poder explorar economicamente o bem objeto da transação. Tem como efeito destacar a propriedade do solo da propriedade da superfície. Tudo o que for existente e construído na superfície durante a vigência do DRS, pertence ao proprietário superficiário.
O direito de superfície não se confunde com o arrendamento. Aquele é uma relação de direito real, enquanto o arrendamento é uma relação de direito obrigacional. O arrendatário não é dono da coisa arrendada, enquanto o superficiário é dono da propriedade superficiária.
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Pai, o Beira-Rio é deles e a Arena não é nossa?
Calma filho! O teu tio colorado que falou isso está muito excitado. Um e outro negócio tem exatamente o mesmo mecanismo. A Arena Porto Alegrense é a superficiária da Arena do Grêmio e a SPE Holding Beira-Rio (ou Brio) é a superficiária do estádio reformado. Se eles dizem que a Arena não é do Grêmio, não podem dizer, sem que estejam mentindo, que o remendado é deles.
Vejam nos documentos abaixo que foi constituído direito real de superfície sobre o estádio e também sobre o edifício garagem. O mesmíssimo mecanismo da Arena. Só depois de ficar tudo prontinho, no "padrão Fifa", e a obra, finalmente, estiver pronta para
Então, pai, a Brio é dona do Beira-rio?
É e não é, filho. Já não é tão dona, por um detalhezinho. Para a AG ter dinheiro e conseguir comprar as lonas e os materiais para fazer a reforma, a Brio cedeu os direitos sobre o estádio e o edifício garagem para três bancos: BNDES, Banco do Brasil e Banrisul. Isso está tudo registrado no R.22 da matrícula do imóvel.
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Mais detalhes do negócio
Além da matrícula do imóvel, o blog obteve outro documento importante: a escritura que descreve a entrega do estádio e do edifício garagem para a Brio. Vejam, abaixo, algumas informações adicionais.
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1) O documento: a "Escritura Pública de Constituição de Direito Real de Superfície e Outras Avenças" foi firmada entre o SCI e a Brio, em 19/03/2012. Nela estão registrados vários detalhes do negócio e, juntamente com a matrícula postada acima, esclarece aspectos nunca divulgados pela imprensa, por simples desinteresse em pesquisar assuntos relativos a este negócio. Talvez seja mais um caso de "respeito ao clube". Como se vê, pelo critério de propriedade que eles usam para a nossa Arena, o "jovem" Beira-Rio não é mais deles há bastante tempo: desde 19/03/2012 é da Brio, que é 100% da AG e que cedeu os direito de exploração para três bancos.
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2) O passado condena: a doação do terreno pela Prefeitura está registrada também neste documento. Mamando nas tetas gordas dos governos desde sempre.
3) E as receitas vão para... Belo Horizonte: O acordo firmado para a reforma do aterro estabelece que muitas receitas geradas no estádio irão para Belo Horizonte, cidade sede da Brio e da AG, para nunca mais serem vistas. A informação do site oficial, mostrada acima no Capítulo 2, "Braços longos", não esclarece isso. Pelo contrário, tenta confundir, não particularizando as receitas perdidas. Senão, vejamos. São cedidos a "Superficiária" (leia-se Brio) os direitos de exploração comercial (entenda-se as receitas) relativos a eventos, às áreas das lojas, suítes, Cadeiras VIP, publicidade, Naming Rights, Sector Rights, serviços de catering (alimentação) e do edifício garagem. A escritura também é clara sobre quem administra o estádio (vejam referência clara à realização de eventos). Quando se disse que as receitas dos naming rights não são deles? E as do aluguel das lojas de alimentaçao (catering)? E do edifício garagem e etc?
4) Para que não restem dúvidas: o documento pisa e repisa, que o direito de superfície carrega consigo os direitos de exploração comercial e que estes são da Brio e de ninguém mais.
5) Nada a reclamar (e nem a receber): ao contrário do Grêmio (que receberá 65% do lucro obtido pela Arena Porto Alegrense), os "brilhantes negociadores" nada receberão dos lucros obtidos pela Brio durante 20 longos anos.
6) Dúvidas são tratadas em SP: Quem não ouviu alguém dizer que, no contrato do Grêmio, até as discussões teriam forum fora do RS? O contrato deles é igual. Os litígios são tratados pela Câmara de Comércio Brasil-Canadá.
Capítulo 3: Palavra final
Então é isto, caros leitores. Esperamos ter contribuído para acabar com esta fantasia plantada dia e noite ao longo dos últimos meses. Plantada pela direção do SCI e regada abundantemente por setores engajados ou distraídos da imprensa gaúcha. Nas mais diversas mídias, se repetiu à náusea que eles tem um estádio moderno que é deles.
A verdade verdadeira é que a Arena e Beira-Rio são negócios idênticos no que tange à propriedade dos estádios: ambos contemplam a cessão do direito de superfície. Nada há que nos diferencie neste ponto. Os dois clubes só poderão considerar-se donos ao término dos contratos. Mas há, sim diferenças fundamentais nos dois negócios:
- A Arena do Grêmio é um estádio novo e o mais moderno do Brasil. O Beira-Rio é uma reforma, cujos problemas já começam a aparecer.
- A cessão do direito de superfície do Beira-Rio é irretratável e irrevogável. Se quiserem sair desta antes de completar 20 anos, só com a concordância da AG/Brio. Já o contrato do Grêmio com a OAS dá o direito ao tricolor de opção unilateral de resgatar o direito de superfície antes dos 20 anos. Além disso, o contrato do Grêmio determina que a Arena seja entregue totalmente desonerada. É justamente porque foi feita a alienação fiduciária da Arena que o Olímpico não foi repassado à OAS.
- Ao contrário do propalado aos quatro ventos, a proprietária da superfície do Beira-rio hoje é a Brio, que alienou a propriedade para três bancos.
- Diferentemente do negócio entre Grêmio/OAS, a alienação do estádio Beira-rio é prevista no contrato SCI/AG. Assim, por força da chamada "alienação fiduciária do Direito Real de Superfície" aos bancos, todo o estádio e os respectivos frutos (direito de exploração comercial, inclusive dos setores destinados aos sócios do SCI) garantem os financiamentos bancários. Em tese, se houver inadimplemento e essa garantia for executada, o SCI terá que pagar para os sócios, incluindo os sócios-cachorros, entrarem no estádio nos dias de jogos. É bom pararem de dizer que o negócio foi péssimo para a Brio e torcerem pra que dê certo.
- Last but not least, muito antes pelo contrário, o Grêmio levará para casa parte majoritária dos lucros auferidos pela nossa superficiária, os 65 % previstos em contrato. Enquanto isso, do lucro obtido pela Brio, o SCI não verá sequer o rastro.
